简析房地产经济现状及未来发展趋势

摘要:当前房地产产业在我国的整个国民经济发展过程中占着很大的比重,从整体形势来看,房地产经济不仅从诸多方面带动了社会的进步,还改善了人们的生活水平。然而与此同时房地产经济的迅速发展也存在着很多的问题,这些问题在一定程度上也给人们的正常生活造成了不利影响,为了促使我国的房地产经济可以朝着健康有序的方向发展,相关政府部门以及房地产投资商必须针对房地产行业现状作充分分析以及合理调整,进而确保房地产行业能够有条不紊的发展下去。

关键词:房地产经济;我国;发展趋势

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2013)10-0-01

一、前言

房地产行业属于我国国民经济中的重要部门,它的兴衰与国民经济兴衰有着非常密切的关系。作为国民经济发展中的支柱产业,一定要确保其健康稳定的发展,这样不仅可以协助国家更好地抵御经济危机,还能防止通货膨胀造成的一系列不良影响。现阶段在经济改革的推动下,我国的房地产行业呈现了蓬勃发展的局面,而该行业的发展也拉动了整体国民经济的增长。然而我们不得不承认房地产行业在取得突飞猛进发展的同时还受到诸多不利因素的影响与制约,进而导致其发展过程中出现了一些比较突出的不易解决的问题。由此,国家几度出台一系列相应的宏观调控措施,虽然这些措施在一定程度上发挥了很好的作用,但是还有一些问题并未从根本上得到解决。

二、我国房地产行业的发展现状

从当前我国房地产行业的运行层面观察可知,房地产行业发展现状表现在如下几个方面:

1.泡沫成分呈收缩趋势,房地产的市场价格在高位运行过程中将面临着很大的下降压力,尽管国家已经出台了一些调整紧缩的政策,使得我国房地产经济的泡沫成分逐渐开始收缩,但是一些城市房价还是比较高,而且下降压力依然很大,与此同时下调的程度也不一样。

2.成交量出现萎缩,房屋空置率逐年上升。目前房价下调比例有限,很多购房者普遍存在着观望的情绪,这就促使房地产行业的成交量出现大幅度的萎缩,进而导致房地产行业中房屋空置率大幅度的上升。

3.在政府紧缩政策下的房地产商普遍面临着严重的资金压力,而相应的房地产行业金融风险也在不断增加。

4.房地产市场日前正朝着分化的方向发展,这就使得一些实力比较弱的房地产企业逐渐被洗出当前的市场,这种现象主要表现在以下几个方面:

(1)政府部门加大了土地制度上的监管力度,使得一些实力比较弱的房地产开发商很难竞争到土地,有的即便拿到了土地,也没有能力及时支付地款。

(2)银行方面信贷紧缩促使房地产商资金匮乏,一些开发商没有雄厚的资金来源,他们又没有能力借助股市发行股票以或许大量的资金。

(3)由于一段时期内房价的下跌以及成交量的紧缩导致房地产的资金周转比较困难。

(4)银行利率的相应提高促使中小房地产商根本没有能力支付巨额的房地产信贷所需的利息。

(5)中小房地产商没有品牌竞争力。大型房地产商凭借自身的品牌以及信誉优势,以雄厚的实力来打价格战,并借此对市场进行清洗。

以上所说的诸多因素共同作用下便使得房地产经济逐渐呈分化的发展趋势,而一些实力比较弱的房地产企业很容易被清洗出市场,进而很难促使市场的集中度提高。

5.房地产中介的经营面临着很大的困难。由于当前当地产市场的不景气因素所致,房屋成交量不稳定,再加上市场竞争的激烈以及政府部门规范制度的不断加强,便促使一些房地产中介经营过程中面临着很大的困难,有些甚至直接倒闭了。

三、我国房地产市场的主要问题

当前我国房地产业存在的问题主要表现在以下几个方面:

1.金融信贷方面

现阶段我国房地产行业在金融信贷方面面临的风险与日俱增。一些房地产开发商在竞争土地开发土地期间,由于自筹资金不够,他们为了筹集到资金,往往会费尽周折从银行里面贷款,这样便会促使银行金融信贷方面的风险逐日扩大。另外一些人为了能够多购买几套住房,便借助银行给予的个人购房贷款向银行贷款,进而囤积房源并对房产进行各种炒作,使得房地产行业出现了泡沫,进而使得信贷风险不断加剧。

2.经济环境方面促使房价过高

从我国当前房地产发展历程来看,每次房地产市场升温的背后,都跟经济高速发展有着密切的关系。如今中国经济处于金融危机结束后全面复苏的蓬勃发展阶段,这在一定程度上也促进了房地产行业的繁荣。在经济复苏的带动下,市场上对工业用地以及写字楼物业方面的需求也在不断增加,这就从很大程度上刺激了市场的发展;与此同时,经济的发展也增加了人们的收入,这就使得一些潜在需求住房的逐步转换成实际所需,进而影响到人们自身购房所需。

3.获取土地的方式

房地产开发商在获取土地的使用权时经常会出现违规现象,换种说法便是出卖土地时经常会有滥用土地资源以及非法侵占土地的现象,这就使得房地产开发的步伐加快。特别严重的是一些开发商采取暗箱操作的手段,以低价赢得国有土地使用权,从而导致土地资产不断流失掉,使得法律框架保护下的招标购地秩序被打乱,行贿受贿等不正常风气得以盛行;另外也极大地损坏了国家土地储备,使得国民经济的可持续发展面临着很大的困难。

4.缺乏中低端普通商品住房的开发

在整个房地产行业发展过程中,部分房地产商过于追求利润,导致盲目的去追求高档商品住宅以及别墅群的开发,然而极大的忽视了中低档普通住宅用户对房屋的需求,进而促使房地产开发的比例严重失调,在某种程度上经济适用房开发便出现了空档期。由于住房结构一旦出现供给失衡,一方面房价会不断攀升,使得房地产市场上出现泡沫,影响到房地产后期的稳定和发展;另一方面难以满足普通群众关于中低档住房所需,造成群众情绪不满,给社会埋下了不和谐的隐患。   5.市场调节机制存在着缺陷

房地产行业飞速发展期间,市场调节机制缺陷日益明显。不少房地产商受利益趋势,逐渐将对合法经济利益追求转变成对暴利的追逐,进而使得一些城市的房价呈现不正常的增长趋势。然而住宅属于人民群众生活中最基本的物质保障,这在某些地区甚至演变成了“房东”投资生财的工具。这些“房东”将当地房价炒高进而获取高额的利润,从而导致真正有住房所需的人们买不起房子,进而导致贫富差距不断扩大,两极分化也越来越严重。

四、我国房地产行业未来的发展趋势

1.房价理性回归是未来房地产行业发展的必然趋势

在泡沫挤压以及行业竞争加剧、国家宏观调控政策等多方面因素不断成熟的情况下,我国的房地产经济发展将朝着更加健康有序的方向发展,使得未来房地产市场上的房价更加合理,而房价收入也能在整体上处于可维持的'空间中。房地产开放商要在遵循经济内在规律发展的基础上,充分利用政府部门颁发的一系列关注民生政策法规,合理经营,这样便会促使房回归到理性发展的道路上。不过怎样回归以及回归的幅度是由每个地方政府部门所出台的政策所决定的,但是一定要以维持市场经济的正常发展以及确保社会稳定为前提基础。

2.要客观看待政府部门的宏观调控,其行为也会日益广泛化

随着政府部门本身制度建设以及监管力度的不断加强,公民民主权以及民主的推进和法制、舆论建设设施的进一步完善与明细,都有助于政府部门和相关官员在房地产经济中有关土地交易、城市房屋建筑的拆迁以及项目工程的开发等多个方面的各种行为得以规范化。虽然目前一些地区针对房地产市场出现的问题采取的调控措施比较特殊,但这也是为了满足经济实际发展所需,随着房地产市场经济体制的日益成熟和稳定,房地产商会更加重视政府部门的各项宏观调控政策,在法律法规所允许的范围内开展房地产经济活动。随着政府部门适当的把土地价格降低,采取有限制的供给方式,便促使房地产商在政府政策指引下,引领房价逐渐回归到理性的轨道上,这样房地产经济的可持续发展进程便加快,也就可以从泡沫经济中逐渐脱身,从而回归到正常的经济发展状态中。

3.供需结构会得到优化

高档住宅小区比重会下降,经济适用房以及廉租房比重会逐渐上升;另外,供求失衡状态会进一步改善,供求匹配程度会逐步提高。

4.市场集中度会得以提高

随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因,一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场,或被其他大的房地产商兼并收购,从而市场集中度会得以提高。

五、结语

总之,房地产经济快速稳定的发展与我国经济发展大局密切相关,因而政府部门要加强宏观调控的力度,房地产经济商要遵循市场规律合理经营,携手促进我国房地产经济健康稳定地发展下去。

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